Changer de syndic: mode d’emploi

Vous êtes mécontent du service offert par votre syndic? Vous souhaitez changer de syndic? Dans cet article je vous explique, pas à pas, la procédure pour changer de syndic.

DURÉE DU CONTRAT DE SYNDIC

Bon à savoir, le contrat de syndic ne peut excéder une durée de trois ans. Le contrat qui arrive à son terme doit être prolongé, à la majorité des voix (50% + 1 voix), soit lors de l’assemblée annuelle, soit lors d’une assemblée générale extraordinaire qui peut être organisée à n’importe quel moment. Vous pouvez donc changer de syndic quand vous le souhaitez. Lisez attentivement le contrat du syndic avant d’y mettre fin pour ne pas vous exposer à d’éventuelles indemnités de retard. Pour le nouveau syndic optez pour une durée de contrat d’un an, renouvelable annuellement à chaque assemblée générale ordinaire.

ANTICIPEZ

Concertez-vous avec les autres copropriétaires préalablement à toute assemblée générale pour leur demander leur avis. Sont-ils également mécontents du travail du syndic ? Assurez-vous de bien informer les autres copropriétaires pour obtenir leur soutient lors du vote en assemblée générale (50% + 1 voix).

DEMANDER PLUSIEURS DEVIS

Demander des devis à différents syndics. Comparer les différents devis. Les honoraires – souvent un forfait en fonction du nombre de lot – sont une chose mais il y a d’autres points à ne pas négliger tels que :

• Les frais administratifs. Certains syndics ajoutent 12% aux forfait de base pour couvrir leurs frais administratifs.
• Le nombre de réunion(s) avec le Conseil de Copropriété prévu dans la mission de base. Souvent il n’y en a qu’une seule de prévue, je trouve cependant qu’il faut en prévoir une tous les quatre ou six mois pour assurer un bon suivi de l’immeuble.
• Le prix pour l’organisation d’une seconde assemblée générale (AGO) ou d’une assemblée générale extraordinaire (AGE).
• Le prix pour le suivi des litiges et des travaux.
• Le taux horaire pour tout service sortant du cadre normal de la mission de syndic.
• Que les décomptes de chargent contiennent deux colonnes de répartition entre bailleur et occupant.
• Les heures d’ouverture du bureau.

PROCÉDURE NORMALE

Une fois que vous avez un ou plusieurs devis à présenter aux autres copropriétaires, demander au syndic sortant d’ajouter à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale – au moins trois semaines avant la quinzaine légale – les points suivants :

• Mettre fin à la mission du syndic sortant (ou ne pas reconduire le contrat existant).
• Nommer le nouveau syndic.
• Signature du contrat du nouveau syndic. Mandat peut être donné, à la majorité des 2/3, au Conseil de Copropriété.
• Donner mandat au nouveau syndic pour soit reprendre les comptes existants soit ouvrir de nouveaux comptes. Je recommande la deuxième solution, pour des questions de responsabilités.
• Demander au syndic sortant de clôturer les comptes.
• Ne pas donner décharge au syndic sortant.

PROCÉDURE EN CAS DE SYNDIC DÉFAILLANT

Le choix d’un nouveau syndic doit toujours être reconnu par l’Assemblée Générale à la majorité, 50% + 1 voix.

Si le syndic ne répond pas aux emails qui lui sont envoyés et qu’il n’a pas organisé d’AG les dernières années, il faut :

• Lui envoyer une requête, par lettre recommandée, pour convoquer l’Assemblée Générale Ordinaire ou, en cas de défaillance grave, une Assemblée Générale Extraordinaire.
• Le syndic a un délai de 30 jours à dater de la réception de la requête pour convoquer l’Assemblée Générale.
• Si le syndic n’a pas réagi endéans les 30 jours, les copropriétaire, sous réserve qu’ils représentent au minimum 20% des voix, peuvent eux-mêmes convoquer l’Assemblée Générale.
• Dans ce cas l’Assemblée Générale sera le plus souvent organisée et tenue par le Conseil de Copropriété.
• À partir de ce moment-là la procédure sera la même que celle décrite ci-dessus.

DANS LE PIRE DES CAS

Si le syndic a commis des manquements graves, vous pouvez saisir le juge de paix. Celui-ci pourra révoquer le syndic et nommer un nouveau syndic provisoire. N’importe quel copropriétaire, à lui seul, peut saisir le juge de paix.

CONCLUSION

N’ayez pas peur de changer de syndic si vous n’êtes pas content du vôtre. Il y a d’excellents syndics. Ceux qui font bien leur travail sont souvent ceux dont on n’entend pas parler. Demander à vos à vos proches de vous donner les bons tuyaux.