C’est LA question qui est sur toutes les lèvres des investisseurs et multipropriétaires aujourd’hui. Si vous possédez un bien construit au siècle passé et qui n’a jamais été rénové il se pourrait bien que vous soyez concerné par le sujet. Dans ce blog j’apporte une réponse à votre question.
LE PEB C’EST QUOI ?
PEB signifie Performance Énergétique du Bâtiment. Un certificat PEB est un document qui vous indique si un bâtiment est plus ou moins énergivore. Ce certificat est établi par un certificateur PEB. Un bâtiment passif obtiendra la lettre A, un vieux bâtiment pas isolé obtiendra la lettre G.
PARTICULARITÉS RÉGIONALES DU PEB
On parle de PEB en région bruxelloise et en Wallonie. On parle d’EPC en Flandre. Chaque région utilise des lettres mais celle-ci ne correspondent pas au même résultat. Une résultat F à Bruxelles est équivalent à un résultat D en Wallonie et à un résultat C en Flandre. C’est une des raisons pour laquelle les flamands hésitent à acheter un bien à Bruxelles, le résultat PEB fausse leur analyse. Le même bâtiment en Flandre ou à Bruxelles n’aura pas le même PEB. Ce même bâtiment pourrait très bien avoir un score PEB D à Bruxelles et un score PEB B en Flandre.
LE PEB C’EST BIEN ? OUI !
On ne peut plus aujourd’hui se voiler la face. Il est urgent de changer nos habitudes si nous voulons transmettre une planète encore habitable aux générations futures. Le certificat est un outil qui informe le propriétaire de la qualité thermique de son bien et des rejet de CO2 dans l’atmosphère. Les certificats PEB intègrent un paragraphe avec des solutions personnalisées pour améliorer le confort thermique de votre habitation. Réduire ses dépenses énergétiques c’est bon pour le climat et son portefeuille.
UN MAUVAIS PEB ÇA PEUT FAIRE MAL
Il est devenu très difficile de vendre ou de louer un bien avec un mauvais PEB. À Bruxelles, un bien avec un PEB égal ou inférieur à E trouvera difficilement un acquéreur ou un locataire. Pour déclencher la vente ou la location il faudra – dans la plupart des cas – fixer un prix légèrement inférieur au prix du marché.
DEUX CERTIFICATEURS PEB DIFFÉRENTS = DEUX RÉSULTATS PEB DIFFÉRENTs ?
C’est ce qui se dit suite à une émission télévisée qui a fait grand bruit. Personnellement je n’ai encore jamais pu le vérifier. Aucun de mes clients n’a demandé un second avis après avoir reçu un premier « mauvais » certificat PEB. Cela vaut peut-être la peine de faire une « contre-expertise » si à quelques kWh/m2 vous auriez obtenu une étiquette plus favorable.
OBLIGATION DE RÉNOVATION
Il n’existe pas d’obligation de rénovation à Bruxelles et en Wallonie pour l’instant. MAIS ! Soyez prévoyant.
- À Bruxelles, en 2033 il ne pourra plus subsister de bâtiment avec une étiquette F ou G. En 2050 toutes les habitations devront présenter un score PEB C.
- En Wallonie, pour les habitations nouvellement mise en location, en 2028 un score PEB E sera obligatoire. En 2034 vous devrez obtenir un score PEB C si vous souhaitez mettre en location un logement. À partir de 2050 toutes les habitations devront présenter un score PEB B.
- En Flandre, déjà aujourd’hui, si vous achetez un bien avec un score PEB E ou F vous avez 5 ans pour faire les travaux nécessaires pour arriver à un PEB D. Tous les 5 ans vous devrez atteindre une étiquette supérieure. Jusqu’en 2045 où tous les bâtiments devrons obtenir une score PEB A.
Retrouvez toutes les dates clés dans cet article très détaillé paru sur le blog d’Immoweb.
EXEMPLES CONCRETS DE TRAVAUX D’ISOLATION ET DE CHAUFFAGE
Ne vous découragez pas. Il est plus facile qu’on ne le pense d’arriver à monter d’une lettre ou deux.
- J’ai loué récemment un appartement situé dans un immeuble à appartement de 1930. En 2012 le résultat PEB était E. J’ai fait refaire un certificat PEB – pour la mise en location de l’appartement en 2023 – et le résultat cette-fois-ci était D. Comment expliquer cette différence ? L’ancienne chaudière commune au mazout a été remplacée par une nouvelle chaudière commune au gaz.
- En 2018 une cliente a entièrement rénové l’appartement qu’elle venait d’acheter en vue de le mettre en location. Les travaux ont portés sur le remplacement des châssis et l’isolation des murs de façade. Le certificat PEB est passé de F à D. Grâce à ces travaux elle peut indexer le loyer. Si la copropriété remplaçait la chaudière actuelle par une chaudière plus performante le score PEB de son appartement pourrait sans doute atteindre l’étiquette C.
RÉNOVER UNE MAISON MITOYENNE COÛTE MOINS CHER QU’UNE VILLA 4 FAÇADES ?
Oui, si votre budget est serré il vaudra mieux acheter une maison mitoyenne ou un appartement en ville plutôt qu’une villa 4 façades à la campagne. Dans la maison mitoyenne et l’appartement vous ne devrez pas isoler les murs mitoyens. La maison ou l’appartement du voisin est considéré comme un volume chauffé, il n’y a pas de déperdition thermique vers un volume chauffé.
CONSERVEZ VOS FACTURES ET LES FICHES TECHNIQUES !
Vous devez pouvoir justifier vos travaux d’isolation. Un certificateur PEB se basera sur les documents officiels et les photos du chantier que vous pourrez lui présenter pour calculer le coefficient de déperdition thermique de votre habitation. Sans preuve il devra considérer qu’il n’y a pas d’isolant dans votre mur ou votre toiture.
SERA-T-IL POSSIBLE D’ATTEINDRE LES NORMES LES PLUS STRICTES EN 2050 POUR TOUS LES APPARTEMENTS SITUÉS DANS UN VIEIL IMMEUBLE ?
Remplacer les châssis et isoler les murs, jusque-là rien d’impossible. Installer un système de ventilation double flux… C’est une autre histoire. Les vieux immeuble n’ont pas été conçus pour accueillir des techniques spéciales modernes. Les gaines techniques sont souvent trop petite que pour encore y placer des buses de ventilation. Dans le meilleur des cas on passera par l’aéra ou en apparent le long de la façade arrière. Un autre obstacle est la hauteur sous plafond dans les appartements qui est souvent insuffisante que pour construire un faux-plafond afin d’y cacher les tuyaux de ventilation. Les architectes devront relever de sacrés défis pour atteindre les normes les plus strictes en 2050. Avec mon expérience acquise sur le terrain je peux déjà vous dire que cela ne sera pas possible dans tous les immeubles.
CONCLUSION
Ayez une vision à long terme. Voyez à quelles exigences votre habitation devra répondre en 2050 pour encore pouvoir l’habiter ou la mettre en location.
Si vous êtes investisseur et que vous possédez dans votre patrimoine plusieurs biens avec des PEB égaux ou inférieurs à E à Bruxelles, ou C en Wallonie et en Flandre je vous conseille de vendre vos biens. Avec le produit de la vente achetez un terrain et construisez-y un immeuble neuf super isolé avec des panneaux solaires et une pompe à chaleur.
Si vous souhaitez investir dans votre premier bien, acheter un vieil immeuble qui a besoin d’être rénové. Vous pourrez facilement négocier le prix à la baisse avec le vendeur. Vous ferez également des économies puisque la TVA sur les travaux de rénovation n’est que de 6% alors que les droits d’enregistrement se situent entre 12% et 12,5%. Isoler tout ce que vous pouvez, remplacer les châssis, la chaudière et placer une ventilation double flux. Et surtout, faites appel aux services d’un architecte !
