Mon rendement est de 11,88% ! Et vous ? Obtenir le meilleur rendement immobilier possible est bien entendu le Saint-Graal de chaque multi-propriétaire. L’immobilier, c’est comme le football, tout le monde a son avis, tout le monde pense savoir mieux que l’autre, mais au final, il y en a très peu qui ont raison. Qu’est-ce qu’une bonne rentabilité immobilière ? Dans tous les cas, vous gagnerez plus en investissant dans l’immobilier qu’en laissant votre argent dormir sur un compte en banque. C’est ce que je vais décortiquer pour vous dans cet article.
LA RENTABILITÉ IMMOBILIÈRE, C’EST QUOI ?
La rentabilité immobilière, aussi appelée rentabilité locative, est le ratio mesurant le revenu que rapporte un bien en location par rapport à son prix d’achat. En Belgique, le taux de rentabilité moyen pour un bien immobilier serait de 5,9 %, mais les écarts sont énormes en fonction du type de bien et de leur localisation.
RENTABILITÉ BRUTE
La rentabilité brute se calcule ainsi : (revenus locatifs x 12) / (prix d’achat + droits d’enregistrement) x 100.
C’est la formule classique qui va vous permettre de comparer des pommes avec des pommes. Avant l’achat d’un bien d’investissement, il est très difficile de savoir quel budget sera nécessaire pour rénover le bien. Le calcul de la rentabilité nette se fait très rapidement avec les données que va vous transmettre l’agent immobilier. Pour calculer le budget travaux, il faudra souvent passer par un architecte ou un entrepreneur. C’est la garantie d’un budget objectif. En établissant le budget vous-même, vous aurez tendance à sous-estimer les coûts des travaux à prévoir.
RENTABILITÉ NETTE
La rentabilité nette se calcule ainsi : (revenus locatifs x 10) / (prix d’achat + droits d’enregistrement + travaux) x 100.
Dans cette formule, le revenu locatif est réduit à 10 mois. On considère généralement que le vide locatif, le précompte immobilier et les frais d’entretien consommeront +/-17 % de vos revenus. On ajoute également le coût des travaux. Vous ne pourrez calculer la rentabilité nette qu’une fois le bien loué et les travaux terminés. C’est la valeur à comparer avec le rendement de votre compte en banque.
UN RENDEMENT DE 11,88 % ? JE VOUS DÉVOILE MON SECRET
Comme vous le savez, un agent immobilier ne ment jamais. Parfois, il lui arrive d’omettre certains détails… il s’agit bien entendu du rendement brut. Mais d’abord, un mot sur cet investissement. Il ne s’agit pas d’un investissement classique dans une unité d’habitation. J’ai investi dans un plateau de bureaux de 315 m2 que j’ai transformé en un espace de coworking.
Qu’est-ce que le coworking ? C’est un modèle d’espace de travail partagé où des individus ou des entreprises travaillent dans un environnement commun, favorisant la collaboration, la flexibilité et le partage des ressources.
Il y a principalement deux avantages pour un investisseur à transformer un plateau de bureau en coworking :
- Vous louez de plus petites surfaces, dont le loyer est nettement supérieur aux grandes surfaces.
- Au lieu d’avoir un seul locataire, vous en avez plusieurs. Le vide locatif est réduit au minimum.
Mais il y a aussi des inconvénients. Le principal inconvénient étant une gestion beaucoup plus importante qu’un investissement dans un logement unifamilial. Comparez un espace de coworking à un espace de colocation. Ce sera à vous de gérer les locataires, l’entretien des parties communes et privatives, les entrées et sorties locatives plus fréquentes, … Un meilleur rendement immobilier implique donc un investissement plus important en temps. On n’a rien sans rien.
LE COWORKING PLASKY EN CHIFFRES
Mon espace de coworking est le Coworking Plasky à Schaerbeek.
- Il compte dix bureaux privatifs et une salle de réunion.
- Les locataires payent un forfait mensuel qui comprend tout, y compris la réservation illimitée de la salle de réunion.
- J’ai acheté un ancien plateau de bureau d’une surface de 315 m2 pour 438 000 € en 2017.
- J’ai investi 225 000 € en travaux.
- Il me rapporte mensuellement 4.880 € HTVA.
- Le rendement brut est de 11,88 %, le rendement net de 6,80 %.
LA PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE
Ne l’oublions pas celle-ci. Pour calculer la véritable rentabilité de votre investissement, vous pouvez aussi tenir compte de la plus-value immobilière. On considère qu’en Belgique, l’immobilier augmente de 3,5 % en moyenne chaque année. C’est-à-dire qu’en moyenne, la valeur d’un bien double sur vingt ans. En tenant compte de ce paramètre, on peut donc dire que le retour sur investissement de mon espace de coworking en 2023 est de 10,30 %. Énorme si on le compare à ce que rapporte un compte d’épargne aujourd’hui, 1,50 %.
LA RENTABILITÉ LOCATIVE AUGMENTE DANS LE TEMPS
La rentabilité augmente proportionnellement aux revenus locatifs. Les loyers qui sont indexés chaque année entraînent automatiquement le hausse de la rentabilité locative. C’est mathématique. Faisons l’exercice. Disons qu’en 2040 le prix des loyers aura doublé. Mon rendement passera de 6,80% net aujourd’hui à 13,60% net dans 17 ans. Ou 23,77% brut ;-). En immobilier le temps joue toujours en votre faveur. Et je ne parle pas de l’immeuble, acheté avec l’argent des banques et des locataires, qui m’appartiendra entièrement et qui aura probablement doublé de valeur.
LE VIDE LOCATIF, CET OGRE QUI DÉVORE VOS MARGES
Le temps passe vite et le vide locatif peut vite devenir votre ennemi n°1. Faites le calcul, il vaut mieux louer un bien 20 € en dessous du prix du marché et le louer tout de suite que d’attendre plusieurs mois pour trouver un locataire qui sera prêt à payer un prix plus élevé que le prix du marché. Faites appel à un agent immobilier pour vous trouver rapidement le meilleur candidat.
FAUT-IL INVESTIR DANS UN ESPACE DE COWORKING ?
Le choix du genre de projet immobilier dans lequel investir pour obtenir le meilleur rendement dépend de nombreux facteurs, notamment de votre situation financière, de votre tolérance au risque, de votre horizon d’investissement, de votre emplacement géographique, et de l’état actuel du marché immobilier.
Que vous preniez les mastodontes du secteur ou les petits espaces de coworking, aucun d’entre eux n’est rentable. Mon espace de coworking n’y échappe pas. Chaque mois je dois investir 1.250€ pour le maintenir à flot. C’est un investissement sur le long terme. Dans tous les cas j’ai besoin d’un bureau pour travailler et accueillir mes collaborateurs. Je le considère donc comme un loyer, à la différence près que celui-ci n’est pas perdu.
Et si jamais vous tentiez l’aventure retenez que comme pour tout autre projet immobilier la localisation est le critère n°1. Mon espace se trouve sur 1030 Schaerbeek. C’est un mauvais choix, même si le quartier est top et que le rond-point Schuman ne se trouve qu’à 4 arrêts de bus. Je ne sais pas demander les mêmes loyers qu’à Etterbeek ou Ixelles. Ne vous éloignez pas trop du quartier européen et de l’avenue Louise.
DIVERSIFIEZ VOTRE PORTEFEUILLE
Dans tous les cas, un bon conseil, gérez votre patrimoine en personne prudente et raisonnable. Diversifiez vos investissements, investissez une partie en immobilier, une autre partie en bourse. Gardez toujours une partie de votre épargne disponible, en immobilier les bonnes occasions se présentent quasi toujours lorsque l’on ne s’y attend pas.
CONCLUSION
- L’exemple de mon coworking démontre bien que la différence entre rendement brut et net peut être importante. Il faut toujours être prudent et prendre le temps de faire ses calculs avant de se lancer.
- Un investissement classique dans du logement rapporte moins qu’un investissement plus original mais aussi plus risqué.
- Réduisez au minimum le vide locatif.
- Diversifiez votre portefeuille.
- Une bonne rentabilité locative nette se situe entre 3 % et 6 %. Au-delà de 6 % net, dites-vous que c’est très bien.
- Avec le temps la rentabilité augmente. En vingt ans la rentabilité locative double.
- Si vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier investissez dans des projets sûrs. Le logement.
Si vous avez un projet immobilier, appelez-moi pour en parler. Je serai ravi de partager mon expérience avec vous.
